AREA EX FILIPPI: le previsioni urbanistiche (seconda parte)

Il 2001 è stato un momento cruciale nella lunga e travagliata vicenda riguardante l’area ex Filippi per due avvenimenti accaduti in quell’anno: a) la società Ecobonifiche Srl terminava la coltivazione della discarica; b) il Comune di Castelnuovo Magra approvava il PUC (Piano Urbanistico Comunale).

Gli accordi stipulati tra la società Ecobonifiche Srl (proprietaria dell’area della ex Cava Filippi, in cui era stata coltivata una discarica per i fanghi della lavorazione dei lapidei dal 1992 al 2001) e il Comune di Castelnuovo prevedevano che, al termine dell’attività di discarica e della integrale sistemazione finale dell’area, scattasse la possibilità per il Comune di acquistare l’area al prezzo convenuto complessivo di lire 500.000.000, somme che erano state già depositate annualmente dalla stessa società Ecobonifiche quale ristoro per i disagi creati alla popolazione (come previsto da una convenzione stipulata tra le parti in data 31/3/1992).
La società Ecobonifiche, avendo cessato l’attività di discarica nel 2001, doveva subito iniziare la fase prevista di sistemazione finale, ma ne rinviava i conseguenti lavori, poiché probabilmente attendeva una risposta dal Comune in merito alla possibilità di tenersi il terreno, concedendo al Comune di trattenere le somme già versate nel corso della gestione della discarica (pari a lire 500.000.000). Di fronte a questa proposta, la Giunta Tognoni rimaneva per un lungo periodo (dal 2001 al 2004) “possibilista”, cioè incerta tra la scelta di tenersi i soldi o rivendicare la proprietà di parte del terreno interessato alla discarica. La nuova Giunta Favini, invece, riprendeva in considerazione l’attivazione della proposta irrevocabile di acquisto dell’area ex cava Filippi contenuta nel contratto di  opzione stipulato in data 31/3/1992; pertanto, con delibera di Consiglio Comunale n. 14 del 27/5/2005 (votata all’unanimità) veniva finalmente attivata la procedura di acquisizione dell’area ex cava Filippi. 

Art. 11 Norme del PUC 2011

La società Ecobonifiche srl, dopo aver coltivato dal 1992 al 2001 la discarica per i rifiuti lapidei, aver conseguentemente guadagnato per questa attività diversi milioni, si rifiutava  di cedere l’area al Comune, il quale era costretto a farle causa.

Questo dissidio giudiziario nasceva dal rifiuto della società Ecobonifiche Srl di rispettare l’impegno assunto nel 1992 di cedere le aree al Comune, ma uno dei motivi di tale rifiuto risiedeva nell’aumento del valore di mercato del terreno, aumento determinato proprio dalle previsioni su quell’area del nuovo PUC approvato nel 2001.

Del resto, basta esaminare sinteticamente l’articolo 11, comma B, del PUC del 2001 per rendersi immediatamente conto come alla società Ecobonifiche srl convenisse appunto trattenersi il terreno piuttosto che incassare la somma pattuita nel 1992. 

Il PUC 2001 prevede per l’area ex Filippi (presa nel suo insieme: l’area dei capannoni e l’area della cava) un intervento di trasformazione urbanistica dove sono inseriti: a) la realizzazione di un parco pubblico urbano per una superficie non inferiore a 61.000 mq. (parte verde della cartina) con al centro un laghetto (parte celeste della cartina); b) per la restante area (quella dei capannoni colorata di rosso mattone) vengono ammesse nuove costruzioni per 26.600 mq. con destinazioni varie che vanno dai servizi al tempo libero, dalla residenza all’artigianato, da attività alberghiere a quella commerciale; c) nella riconversione dell’intera area è prevista anche la realizzazione di una nuova viabilità pubblica (la striscia colorata di giallo della cartina) di raccordo tra la via Aurelia (dove dovrebbe essere realizzata anche una o due rotatorie) e via della Pace (dove però sono state rilasciate concessioni per la costruzione di due case … complicando così il percorso di confluenza su via della Pace!!!).

Cartografia del PUC relativa area Filippi

Queste previsioni urbanistiche del 2001 hanno comportato varie conseguenze, tra queste le più importanti sono state: a) il distretto di trasformazione si attua per mezzo di un PUO (Progetto Urbanistico Operativo) riguardante tutta l’area individuata; nel caso specifico il PUO deve riguardare sia l’area ex Cava (già utilizzata a discarica) che l’area dei capannoni (destinata alle nuove costruzioni); quindi, si è creato uno stretto legame tra le due aree che hanno proprietà e destinazioni urbanistiche diverse; b) l’area della ex cava Filippi non può essere interessata da nuove costruzioni (proprio perché è una discarica) ed è destinata a “Parco pubblico”, ma il suo valore di mercato è aumentato (superando notevolmente quello di cessione al Comune fissato nel 1992 in € 258.228,44), perché di fatto è un’area dove potrebbero essere realizzati gli standard urbanistici obbligatori (aree parcheggio, aree verdi, aree di collegamento) a “servizio” di quanto sarebbe possibile realizzare nell’area dei capannoni (varie attività produttive e residenziali) con nuove costruzioni per complessivi 26.600 mq.; c) la non convenienza per la società Ecobonifiche srl a cedere l’area al Comune al prezzo convenuto nel 1992 di € 258.228,44, sperando di poter guadagnare di più dalla cessione anche parziale di parte del terreno ai “privati” interessati a costruire nell’area dei capannoni.

Sintesi della sentenza 1 grado

La sentenza di primo grado conseguente alla causa promossa (2/5/2014) riconosceva il diritto del Comune ad entrare in possesso dell’area dell’ex cava Filippi contro versamento della somma di € 258.228,44 in esecuzione del contratto di opzione del 31/3/92, e  condannava Ecobonifiche a risarcire il “danno”  quantificato in  € 5.365.901,54 per la mancata sistemazione finale dell’area di discarica, oltre al rimborso delle spese di causa. La sentenza di appello (26/9/2018) rigettava il ricorso proposto da Ecobonifiche srl e confermava la sentenza di primo grado. Se quest’ultima sentenza non dovesse essere impugnata l’area diventerà finalmente di proprietà comunale, ma dovranno essere fatti i lavori di sistemazione finale della discarica e poi occorrerà operare per la sua trasformazione in parco pubblico (e non sarà una cosa semplice e facile, anzi …). 

In conclusione. Indipendentemente dall’esito definitivo della causa tra la società Ecobonifiche srl e il Comune, il PUC 2001 ha comunque decretato una unitarietà tra le due aree (quella dell’ex cava di proprietà della società Ecobonifiche srl con quella dei capannoni di proprietà della società Still); la diversa destinazione urbanistica di queste due aree comporta la preminenza funzionale della destinazione prevista per l’area dei capannoni (nuove costruzioni per complessivi 26.600 mq.) su quella di “parco pubblico” prevista per l’area della ex cava/discarica. Se, per esempio, un imprenditore investisse quanto necessario per far sorgere un grande centro commerciale nell’area dei capannoni questo dovrebbe probabilmente acquisire una parte dell’area originariamente destinata a “parco pubblico” per attrezzarla a parcheggi e aree verdi indispensabili per poter svolgere l’attività; conseguentemente lo spazio destinato al “parco pubblico” non solo sarebbe minore, ma sarebbe comunque condizionato dalle vicine attività commerciali, alberghiere e/o residenziali che si realizzerebbero nell’area dei capannoni. 

L'area della ex Filippi vista dall'alto

Si tratta di conseguenze inevitabili date le premesse che si sono concretizzate proprio nel 2001, anche se dopo 17 anni siamo ancora al punto di partenza.
Dopo 17 anni bisognerebbe anche interrogarsi se le previsioni urbanistiche di allora sono ancora valide per il futuro. Fare una programmazione del territorio significa, infatti, svolgere adeguate analisi demografiche, economiche e di mercato per individuare le attività necessarie per assicurare uno sviluppo futuro nel medio e lungo periodo della zona interessata.
Facciamo un esempio (da sviluppare nel prossimo post), puntare su un altro centro commerciale sulla via Aurelia rischia di essere una scelta di “corto respiro”, utile solo per l’immediata soddisfazione delle aspettative del proprietario dei terreni che aspira a ricavare immediatamente il maggior utile possibile, ma rischia di innescare un meccanismo di forte concorrenzialità tra i vari centri commerciali della zona tesi a “strapparsi il cliente”, ma con un sicuro perdente: le piccole attività sparse nel territorio. Sarà vero sviluppo?

Euro Mazzi

Il post precedente:

1) AREA EX FILIPPI: UN LUNGO TRAVAGLIO …: QUI

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