UN GRANDE CENTRO COMMERCIALE NELL’AREA EX FILIPPI? (terza parte)

Attualmente l’area ex Filippi è di proprietà di due società:

a) la società Ecobonifiche Srl è proprietaria dell’area della ex Cava Filippi, si tratta di una superficie totale di circa 103.708 mq. acquistata all'asta del fallimento "Filippi Spa" per 660 milioni in data 7/5/87; quest’area è stata utilizzata come discarica per i fanghi della lavorazione dei lapidei nel periodo compreso tra il 1992 e il 2001;

b) La società Still Srl è proprietaria dell’area dei capannoni, si tratta di una superficie totale di circa 30.000 mq. in gran parte occupata dalle strutture dei vecchi capannoni industriali, acquistata all’asta fallimentare nel marzo del 2000.

Per quanto riguarda l’area della ex Cava Filippi gli accordi stipulati in data 31/3/1992 tra la società Ecobonifiche Srl e il Comune di Castelnuovo prevedevano che, al termine dell’attività di discarica e della integrale sistemazione finale dell’area, scattasse la possibilità per il Comune di acquistare una parte (di circa 53.200 mq.) dell’area destinata a discarica (di circa 103.708 mq.) al prezzo convenuto complessivo di lire 500.000.000 (pari a € 258.228,44), utilizzando le somme già depositate annualmente dalla stessa società Ecobonifiche quale ristoro per i disagi creati alla popolazione. La società Ecobonifiche srl nel 2005 si rifiutava, però,  di cedere l’area al Comune, il quale a sua volta era costretto a farle causa. La sentenza di primo grado (2/5/2014) ha riconosciuto il diritto del Comune ad entrare in possesso dell’area dell’ex cava Filippi e quella di appello (26/9/2018) ha confermato la sentenza di primo grado.

L'area della ex Filippi nel PUC 2001

Il PUC 2001 ha decretato una unitarietà tra le due aree presenti nella ex Filippi, prevedendo uno specifico distretto di trasformazione da attuare per mezzo di un PUO (Progetto Urbanistico Operativo), ma con una diversa destinazione urbanistica: a) la realizzazione di un parco pubblico urbano per una superficie non inferiore a 61.000 mq. (parte verde della cartina) con al centro un laghetto (parte celeste della cartina); b) per la restante area (quella dei capannoni colorata di rosso mattone) vengono ammesse nuove costruzioni per 26.600 mq. con destinazioni varie che vanno dai servizi al tempo libero, dalla residenza all’artigianato, da attività alberghiere a quella commerciale; c) nella riconversione dell’intera area è prevista anche la realizzazione di una nuova viabilità pubblica (la striscia colorata di giallo nella cartina) di raccordo tra la via Aurelia (dove dovrebbe essere realizzata anche una o due rotatorie) e via della Pace.

Queste diverse destinazioni urbanistiche inevitabilmente comportano una preminenza funzionale della destinazione prevista per l’area dei capannoni su quella di “parco pubblico” da realizzare nell’area della ex cava/discarica.

Nell’area dei capannoni sono annunciate nuove costruzioni per complessivi 26.600 mq. con diverse destinazioni d’uso ammesse: alcune destinazioni sono obbligatorie (almeno: il 20% di pubblici esercizi, uffici, servizi, banche, direzionali; il 10% di culturali, spettacolo, sportive, amministrativi; il 20% di ricettivo; il 4% di commercio, alimentari e supermercati); per altre sono definite solo le percentuali massime (il 10% di artigianato e servizi; il 2% di residenza per i custodi); mentre l’attribuzione del residuo 34% è lasciata “alla flessibilità del progetto che potrà modellarsi secondo esigenze di mercato, incrementando una o più funzioni tra quelle previste”. Dunque, nell’area dei capannoni sono previste varie destinazioni, ma soprattutto vi è una percentuale di flessibilità (del 34%) applicabile a ciascuna delle destinazioni previste; questa flessibilità è, dunque, l’elemento in grado di caratterizzare questa zona facendola diventare (a seconda della scelta): polo ricettivo oppure area produttiva oppure centro commerciale. Quest’ultima destinazione appare, al momento, la più probabile, poiché alcuni operatori del settore si sono effettivamente interessati, anche se si tratta ancora di ipotesi e non di progetti ben definiti.

L'area ex Filippi vista dall'alto

Una destinazione prevalentemente commerciale si baserebbe su una superficie utile di ben 10.108 mq., senza contare sulla possibilità di incrementarla con opportune varianti; con questa superficie può essere costruito un grande centro commerciale, o meglio una “Grande Distribuzione Organizzata” (GDO), cioè un insieme di esercizi organizzati su grandi superfici che aderiscono ad un’organizzazione o a un gruppo che gestisce una serie di punti vendita contrassegnati da una o più insegne commerciali comuni. Una GDO organizzata come centro commerciale associa ai vari negozi anche attività di ristorazione, di trattenimento, di servizi alla persona, palestre, asili-nido, baby-parking, sportelli bancari, lavanderie, calzolai, ecc.; è dotata di infrastrutture comuni e di spazi di servizio unificati.

"Il sogno 1" … come l'Ipercoop ...

Nell’area dei capannoni potrebbe sorgere una struttura un po’ più grande di quella presente a Santo Stefano denominata “la Fabbrica” (la quale si sviluppa su 7.700 mq. e dispone di 1.300 posti auto); oppure una po’ più piccola di quella presente a Sarzana nota come “Centro Commerciale CentroLuna” (con circa 14.380 mq. di superficie, con 38 punti vendita, 3 spazi ristoro, 1 grande ipermercato e 1.100 posti auto); oppure una molto più piccola di quella di Spezia chiamata “Le Terrazze” (con circa 38.600 mq. di superficie in cui sono presenti: 106 negozi, un ipermercato di 11.700 mq., 8 unità di grandi dimensioni e 15 tra ristoranti e bar, oltre ad una sala giochi di circa 700 mq., un Fitness Club Tonic con piscina interna e un parcheggio coperto gratuito di 2.000 posti auto).

La possibilità di creare una GDO nell’area ex Filippi è, del resto, stata “discussa” anche a livello regionale. Infatti, nel giugno-luglio 2016 veniva effettuata dalla Regione una prima ricognizione degli ambiti potenzialmente idonei ad ospitare Grandi Superfici di Vendita (GSV) con l’individuazione di 27 ambiti, di cui cinque aree fotografate sul territorio della Spezia; tra le aree spezzine si ritrovava proprio il sito castelnovese: “22 - Castelnuovo Magra Ex cava Filippi”.

"Il sogno 2" … come la Fabbrica ...

Questo censimento degli ambiti è stato elaborato in uno studio condotto da Regione Liguria insieme a Unioncamere e affidato all’Istituto Tagliacarne; questo studio ha analizzato i 27 ambiti in base a quindici indicatori di sostenibilità, arrivando alla conclusione che solo 15 ambiti erano ritenuti “idonei”, per altri 3 siti venivano sollevate delle prescrizioni di sicurezza, mentre venivano esclusi gli altri 9, tra cui quello castelnovese.

L’esclusione dell’area ex Filippi, però, è puramente indicativa, in quanto deriva da uno “studio” e non da un provvedimento amministrativo; dunque, restano intatte tutte le possibilità di sua realizzazione, poiché uno dei requisiti fondamentali stabiliti dalla legge regionale n. 18  del 29/7/2016 è che l’area oggetto dell’intervento per la costruzione di una GDO/ GSV debba avere nel PUC una: “destinazione d’uso produttiva, direzionale, commerciale, ad autorimesse e  rimessaggi”, cioè quanto appunto è già previsto dall’art. 11 del PUC 2001.

Poiché il PUC 2001 prevede già una destinazione commerciale per l’area ex Filippi gli operatori interessati dovranno soltanto richiedere “l’assenso preventivo” della Regione in merito alla “ammissibilità delle istanze presentate (…) limitatamente alla dimensione di Grande Struttura di vendita”. Dunque, sarà possibile realizzare una GDO/ GSV nell’area ex Filippi, basterà soltanto rispettare le condizione, le modalità e i criteri stabiliti dalla legge regionale n. 18  del 29/7/2016.

La cruda realtà attuale ...

In conclusione. Il PUC 2001 ha previsto varie opzioni urbanistiche per l’area ex Filippi tra cui quella commerciale; tale destinazione urbanistica è fondamentale proprio per poter realizzare una GDO in quest’area. Per evitare questa destinazione bisognava non prevederla nel PUC oppure modificarla successivamente, utilizzando l’opportunità della verifica decennale di validità dello strumento urbanistico (dal 2011 in poi); entrambe le condizioni non si sono verificate e, quindi, è attualmente possibile realizzare una GDO. 

Del resto, occorre tener conto che la normativa europea (la direttiva “Bolkestein”) e quella recente italiana perseguono l’obiettivo di garantire la libera concorrenza dei servizi, in modo da realizzare un mercato interno caratterizzato da maggior competitività ed equilibrio; in questo contesto le Regioni possono impedire l’apertura di una GDO solo quando sussista la necessità di garantire la tutela della salute, dei lavoratori, dell’ambiente e dei beni culturali.

Quindi, l’elemento fondamentale per la realizzare una GDO nell’area ex Filippi risiede primariamente proprio nelle previsioni urbanistiche dettate dal PUC 2001; questo strumento urbanistico allora era privo di adeguate analisi demografiche, economiche e di mercato per meglio individuare le attività necessarie per assicurare un concreto sviluppo futuro nel medio e lungo periodo del Comune.

Sono proprie queste carenze di programmazione territoriale, oltre alla crisi economica di questi ultimi anni, a determinare l’assenza di reali e idonee prospettive e, infatti, dopo 17 anni non è stato ancora realizzato nulla … e per il futuro … “Lo scopriremo solo vivendo”.

Euro Mazzi
 
 
Il post precedente:
1) AREA EX FILIPPI: UN LUNGO TRAVAGLIO …: QUI
2) AREA EX FILIPPI: le previsioni urbanistiche: QUI

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