QUALE FUTURO PER IL CENTRO COMMERCIALE? (parte terza)

Il Centro Commerciale “La Miniera” è situato in località Molicciara nel Comune di Castelnuovo Magra; è stato realizzato negli anni ’80 occupando una superficie di circa 22.470 mq. su cui sono stati costruiti 5 complessi immobiliari, al cui interno sorgono un supermercato e vari negozi commerciali (con circa mq. 4.700 di superfici commerciali), vari uffici privati (con circa  mq. 3.000 di superfici), vari fondi (per complessivi 1.700 mq.), oltre a una palestra, un ufficio postale, una agenzia bancaria e l’ufficio vigili comunali.

Si tratta di un insieme di punti vendita o di uffici autonomamente organizzati raccolti in un condominio denominato “La Miniera”, costituito dall’insieme degli immobili, dei parcheggi, delle aree verdi e delle strade di accesso.
Questo Centro Commerciale è il frutto di una richiesta elaborata negli anni ’70 su iniziativa di alcuni commercianti castelnovesi, i quali avevano ben compreso l’importanza di superare la logica individuale in favore di una impresa commerciale unitaria (infatti la società Jolly Market srl è stata costituita in data 15/9/76), ma questa lodevole intuizione è stata però mortificata da una gestione amministrativa ed edificatoria assai tortuosa.

Planimetria del Centro Commerciale "La Miniera"

Nonostante i tanti anni di funzionamento, ci sono ancora locali da completare e da arredare che si aggiungono a quelli attualmente vuoti per attività chiuse o mai attivate; la dotazione di aree verdi e di parcheggi appare non adeguata; mentre i collegamenti e gli accessi sono “tortuosi”.

Dopo circa trent’anni, questo Centro non ha ancora avuto il suo pieno sviluppo; questo senso di incompletezza deriva in gran parte dalle sue articolate vicende urbanistiche ed edificatorie; senza entrare nel merito di queste vicende, occorre però richiamare alcune problematiche.

L’esigenza di costruire un Centro Commerciale era stata recepita dal PRG (adottato nel 1978 e approvato nel 1982), con la previsione di una un’area avente una destinazione commerciale-direzionale, ma queste norme appena adottate venivano subito variate (“varianti in itinere” 1979-1982), in particolare per eliminare l'obbligo di un Piano Particolareggiato in favore dell’intervento edilizio diretto, soluzione questa che faceva perdere una sostanziale uniformità e il coordinamento tra le varie proposte edificatorie poi realizzate. 

Il primo progetto veniva presentato nel 1983 e nella relazione allegata si richiamavano le disposizioni del PRG caratterizzanti una zona attrezzata specifica di interesse sovra comunale; questa caratteristica era avvalorata da una soluzione urbanistica (la sua centralità nel territorio comunale e un collegamento con il nuovo asse stradale pedemontano intercomunale) e tipologica, in quanto impostata su insediamenti commerciali differenziati (alcuni con notevoli superfici di vendita accanto a negozi più piccoli e specializzati; uffici privati accanto a quelli pubblici; servizi pubblici adiacenti a quelli privati).

PRG - Strada intercomunale (in rosso); Centro Commerciale (in verde); accessi (in celeste) 

Nonostante i suoi evidenti limiti, il PRG inseriva questo Centro in un “quadro omogeneo”; in particolare, questo Centro era collocato all'interno di un’area con edifici pubblici (ufficio postale, caserma dei Carabinieri, anagrafe, vigili comunali, scuola e asilo nido), che dovevano essere circondati da adeguati spazi di verde pubblico, attraversati da una nuova strada intercomunale per collegare Ortonovo, Castelnuovo, Fosdinovo e Sarzana, nonché da adeguati accessi, dai consistenti  parcheggi e da comodi collegamenti con le strade circostanti (via della Pace, via Salicello, ecc.).

Invece, le vicende costruttive di questo Centro hanno parzialmente disatteso questo “quadro omogeneo” e soprattutto  sono state assai articolate e caratterizzate da forti contrasti e polemiche che hanno riguardato tutte le varie fasi, culminate nella “dichiarazione di esistenza di interesse pubblico nell'acquisizione dell’abuso edilizio” (Delibera Consiglio Comunale n. 73 del 21/10/88) che hanno portato all’acquisizione al demanio comunale dei locali dove è posizionato attualmente il Comando dei Vigili.

Occorre tenere presente questo contesto per poter comprendere le reali ragioni che hanno condizionato lo sviluppo del  Centro Commerciale “La Miniera”; questo “incompleto sviluppo” è dovuto principalmente a tre fattori: a) alla non realizzazione della strada intercomunale con il conseguente declassamento del Centro da struttura di interesse sovra comunale a quella più limitata di livello comunale; b) alla carenza di parcheggi e di aree verdi, nonché alla tortuosità dei collegamenti con il territorio circostante, rendendo difficile anche all’utenza prettamente comunale il suo uso; c) all’assenza di analisi di mercato e di una strategia commerciale dovuta anche alla mancanza di un vero Piano del Commercio, deficienza sostituita dall’improvvisazione e dall’impegno personale dei singoli commercianti.

PUC 2001 - Previsioni area "ex Filippi" e area "ex Sbarbaro"

A queste tre cause interne, occorre aggiungere un elemento esterno: l’aumentata concorrenza sviluppata dopo il sorgere nei comuni limitrofi di supermercati o centri Commerciali in gran parte  posizionati sulla via Aurelia: da Massa fino a Santo Stefano sono infatti presenti numerosi supermercati e Centri commerciali.

L’emergere della via Aurelia come “strada mercato” ha condizionato non poco anche le successive scelte di programmazione comunale; negli anni 1980-2000 sono stati realizzati due nuovi poli commerciali nel tratto comunale di questa strada (nell’area “ex Kerocosmo” e in quella denominata “Smack”), oltre a nuove previsioni a destinazione commerciale nell’area “ex Filippi” (variante al PRG del 1985).

A ulteriore conferma di questa tendenza a spostare sulla via Aurelia il baricentro commerciale, nel 2001 il nuovo strumento urbanistico comunale (PUC) prevedeva ulteriori possibilità commerciali lungo questa strada; ad essere interessate da questa possibilità, in particolare, sono le due aree “ex Filippi” e quella adiacente “ex Sbarbaro”.

Nonostante queste previsioni urbanistiche, dal 2001 fino ad oggi non è stato realizzato ancora nulla in queste due aree, anche se i sondaggi e i tentativi ci sono stati; questa assenza di concreta “iniziativa” imprenditoriale è dovuta probabilmente a due cause: a) i ristretti margini di fattibilità proprio a causa della presenza nelle aree circostanti di altri supermercati e centri commerciali; b) l’influenza negativa della crisi economica, immobiliare e creditizia di questi ultimi anni.

In questi ultimi mesi, però, qualcosa si è mosso e l’interesse per realizzare dei progetti commerciali in queste due aree si è concretamente materializzato: a) sono in corso verifiche sulla fattibilità di costruire una GDO (grande distribuzione organizzata) nell’area “ex Filippi”; b) un progetto per la costruzione di un supermercato nell’area “ex Sbarbaro” è stato già presentato ed è in fase di analisi da parte dei competenti uffici comunali.

Appare evidente come il sorgere di nuove iniziativi commerciali lungo la via Aurelia costituisca un elemento di destabilizzazione dei già fragili equilibri raggiunti nel Centro Commerciale “La Miniera”, poiché la loro effettiva realizzazione decreterebbe una sua lenta “agonia”. Per evitare questa eventuale “agonia” bisognava pensarci prima e non prevedere nel PUC la possibilità di rafforzare la natura di “strada mercato” della via Aurelia, costituendo questa ipotesi una pericolosa “concorrenza” soprattutto per quelle attività commerciali non posizionate su questa importante via di comunicazione.

Il PUC 2001 avrebbe dovuto essere revisionato dopo 10 anni, ma dal 2011 fino ad oggi non solo non è mai stato realizzato questo aggiornamento, ma non è stata neppure avviata una profonda  riflessione sulle prospettive socio-economiche della nostra zona, quale presupposto per identificare quale delle vecchie destinazioni urbanistiche potessero essere riconfermate o modificate o eliminante, oppure quali nuove destinazioni dovessero essere adottate.

Insomma, attualmente è possibile realizzare sia una GDO nell’area “ex Filippi” sia un supermercato in quella “ex Sbarbaro”, ma la loro legittima realizzazione segnerebbe probabilmente l’agonia dell’esistente  Centro Commerciale “La Miniera”.

In conclusione. La vicenda del Centro Commerciale “La Miniera” è esemplare dell’incapacità di una intera classe politica (in gran parte costituita dai vari esponenti PCI-DS-PD che si sono succeduti in questo lungo periodo alla guida del Comune di Castelnuovo) di fare una seria programmazione del territorio; le scelte fatte in tutti questi anni sono avvenute nella totale assenza di adeguate analisi demografiche, economiche e di mercato; questo superficiale approccio ha di fatto mortificate le innovative intuizioni dei commercianti castelnovesi che avevano pensato a questo Centro già negli anni ’70, ma con il PUC 2001 sono state poste le basi per determinarne “l’agonia”. Ma (per assurdo) sono proprie queste carenze di programmazione territoriale, oltre alla crisi economica di questi ultimi anni, ad aver costituito dopo 18 anni una delle cause della mancata realizzazione dei progetti commerciali sulla via Aurelia … poiché l’assenza di reali e idonee prospettive è una “melassa” che avvolge tutto in un lungo cammino di declino.

Euro Mazzi


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